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近段时间合肥楼市的热度慢慢降了下去,限购近一年之后人们才逐步恢复了理性。如果从上个周期合肥限购政策的发展来看,合肥房价依然很有规律可循。


合肥第一次上涨周期和限购

2008年,经历了上半年的雪灾和汶川大地震,中国经济受到重创,一场源自美国的次贷危机,将全球卷入经济衰退的困境。在这种“内忧外患”的情况下,国家推出提振经济的4万亿投资计划,并连续降息降准,出台利好房地产的相关政策,这一连串举措,是本次大周期房价上涨的导火索。

2008年的合肥房价非常稳定,大约在4000元/平米左右,好一些的小区也不过5000元/平米。当时的合肥市场销售并不是很好,2008年年底到2009年年初合肥房价一度跌至冰点,尤其2009年2月份,新房几乎零成交。在2009年3月份肥东发生3.5级地震之后,更多人选择了观望,很多房企开始心慌,竞相打折销售。

其实目前看来,上个大周期最好的买房时机依旧是2008年底和2009年初,选择面宽并且价格相对较低。2009年国庆之后,合肥房价全面爆发。

在经历了2009-2010年房价的较大幅上涨之后,合肥于2011年上半年开始限购,这次的限购可能是合肥第一次真正意义上的限购。限购的主要内容有三条:

1、对外地人限购,本地人“限二禁三”。即外地户籍在合肥购房,需要提供1年以上社保或者纳税证明;本地户籍只能买两套住房,限制购买三套住房,二手房也纳入此次限购。

2、提高首付和房贷利率。二套房的首付提高至60%,房贷利率也从基准提高至高于1.1倍,从某种意义上来讲,就是去杠杆。

3、提高营业税的年限。目前营业税都改为了增值税,税率从5.6%降至5%,营业税的一直都是在2年和5年之间变来变去,产证不满5年要全额征收营业税。

与上次周期不同的是,这次房价上涨周期的大背景是全国范围内的去库存,其背后是为积累多年的地方债务买单。相同的情形都是,经济迈入萧条和股市暴跌,企业信心严重不足。导火索依旧是限购放松、降息降准和信贷的持续宽松。


合肥第二次上涨周期和限购

2014年8月合肥限购松绑,在限购放松之后的一年之内,合肥房价依旧死气沉沉,直到合肥市领头羊政务区和滨湖区在2015年年底掀起上涨的浪潮,合肥房价在2016年开始全面爆发。我们可以看到政策效果传递具有一定的延后性,在房价上涨的导火索点燃之后,必须等炮捻完全烧尽才能使炸弹最终引爆。

我们可以这样理解,普通民众一般对市场没有前瞻性。绝大部分人都是看到房价涨了,赶紧去买房,而看到房价跌了,又赶紧抛售,是为“买涨不买跌”。而在市场未发生根本性转变时,会一直存在这种惯性,要么一直跌,要么一直涨,民众的从众思维助长了这种惯性,也可称之为羊群效应。

2011-2014年是合肥房地产的大熊市,这几年中合肥房价平均年涨幅不过6-7%,相信很多人通过其他很多渠道都能获得比房地产更高的投资收益。所以绝大部分人对房地产抱有十分悲观的惯性态度,这种情绪在限购放松之后1年内仍在蔓延。其实,如果从现在来看,本次房价上涨大周期的最佳购房时机,依旧是限购放松之后的一年以内。

羊群效应解释了一种不理性的从众现象,个别人的行为会影响到你自己的选择。当房价涨起来之后,那些早先买房受益的人,勾起了本来不打算买房人的购房欲望,这种从众心理慢慢成就了本次大周期房价的大幅上涨。但是这种传导过程需要一定的时间,而消退也需要一定的时间。

在限购重启之后,合肥房价上涨并未因此停止,经过限购政策接连打压之后,房价又惯性上涨2个月,才从今年年初以来持续小幅下跌。那些去年12月份购房的同学,很多买在了最高点,成了所谓的“接盘侠”。其实一直到现在,很多人还未完全从房价上涨带来的恐慌中清醒过来,千方百计寻求破解限购的方法,时刻在市场中寻找入手机会。

一些明智的开发商,利用这些滞后性,趁机出货,提前躲过熊市一劫,及时回笼流动资金,为后面土地市场争取更多筹码。此乃顺势之举,买房人也应该学会顺从这些大势,使自己的利益得到最大化。就像我之前讲过的,合肥和南京的房价都盯着上海而动,当你看到上海房价上涨之后,半年之后大概率会传导到合肥,上位城市的一举一动都预示着下位城市的走向。

2016年房价的过快上涨,使合肥成为第一批重启实质性限购措施的城市,但从某种意义上来讲,本次大周期的限购,政治意味更浓一些。此次合肥限购的内容也主要有三条:

1、对外地人限购,本地人“限二禁三”。此条跟上一次限购政策一样,成为通用动作,但合肥只是对本地户籍购买新房限三,并未对本地户籍购买二手房数量进行限制。

2、提高首付和房贷利率。此条也是通用动作,但贷款利率的提高已从行政强制,转变为市场调节。

3、严格限制商品房备案价格。对于备案价格的限制,其实合肥一直都有执行,但此前合肥的房价比较稳定,备案价格与市场价格脱离不多,所以并不会对市场产生太大的影响。而今年以来,在面粉价格贵过面包价格的情况下,限价措施对整个房地产市场的影响可以说是立竿见影。


两次限购的比较

如果你仔细比较过这两次限购措施,可以发现有不同的逻辑。本次全国性的限购,除了合肥这三种通用措施之外,其他城市还有采取限售,更有甚者,部分一线城市通过限离婚、限商住等手段强制限制房价过快上涨。与上次大周期的限购措施相比,这次限购来的更凶猛,手段更多。

以前的限购更多是从需求端下手,这次限购加大了限制供给端的力度。传统的限购手段只有限购和限贷,其中限购更为有效,因为限购直接限制外部需求,打击更为精准。限贷则只是增加购房成本和降低杠杆,加大买房难度,并不会对供求关系造成根本性的扭转。限制离婚和限制商住房,也是限制需求端的调控措施。

限价和限售是从供给端入手的。限价措施是从新房角度执行的,直接干预市场定价。限售从二手房市场入手,直接增加房产的持有时间,加大房地产的投机成本,但同时相对从供给端减少了二手房的供应。

本次的限购措施与上次限购还有一些不同的地方,尽管本次的行政强制手段更多,但尽量不通过过度干预财税政策和货币政策来进行调控。比如上个周期营业税2年改为5年,这次增值税一直都执行2年,并未延长。上个周期通过加息、强制提高二套房基准利率等措施,来增加购房成本,但这次并未执行这些限购措施,而是放由商业银行自行调控。

2008-2009年,尽管贷款基准利率很高,很多购房者享受到了首套房的7折利率优惠,当时购房的实际利率也基本在5%以下。而目前的基准利率是4.9%,已经达到历史最低位,之前还有9折甚至85折折扣,即使不打折,也跟上个周期房贷利率相差不大。因此,商业银行提高利率的自主行为,其实跟央行的加息无异。

这个周期经济的持续下行跟上个周期经济持续好转的情形不同,所以不宜采取保守的财税政策和紧缩的货币政策。但比较这两个周期,热点城市限购措施整体上更为严格,这说明热点城市对人口和资金的吸引越来越强,预示着房价将与非热点城市的差距将会越拉越大。


合肥会收紧限购吗?

在打击投机方面,很多城市采取了限售措施,我看到很多人对限售心有不安,担心合肥也会步其他城市的后尘。我之前的文章中谈到限售的逻辑,那就是房价上涨控制不得力,或者进一步采取过激手段可能会造成房价暴跌的城市,通常会采取这种温和措施。我要表明的一点是,合肥的限购措施和力度非常得当,已基本达到预期效果。

采取限售的城市很多,通常会分为两种,一种是热点城市,一种是三四线城市或非热点城市。热点城市跟非热点城市限售的初衷基本类似,都是为了打击市场的投机行为,抑制房价短期的不正常快速上涨。但他们也有很大的本质区别,前者更多是主动出击,而后者则是防御性保护。

热点城市房地产市场需求有支撑,因此对于它们来讲,从来都不担心自己的房价能涨到何种高度,更担心的是房价上涨会造成怎样的社会影响,或者完不成高层下达的政治任务。而非热点城市,本来人口流入相对不足,房价过快上涨透支了购买力,过度投机投资后的集中抛售可能会导致城市房价大跌,从而造成整个房地产市场崩盘。非热点城市更多的是为了保护本地市场。

很显然,合肥属于前者。前文讲过,合肥房地产市场的库存一直都是非常低的,限售其实限制了二手房市场的供应,在1年社保期限即将到期的情况下,刚需逐步释放,那么限售无疑加剧了供需矛盾,只会引起房价的进一步反弹。目前合肥房价已基本稳定,投资投机现象大大减少,一些潜在的社会矛盾不再进一步激化,高层任务也顺利完成,限售实无必要。

限售没有必要,但限购会不会进一步收紧呢?这个我觉得还是要看合肥房价的走势如何。要知道合肥目前的房价,是在新房限价措施严格执行的情况下“造成”的,本身就有很大的反弹动力,一旦有什么风吹草动,房价继续上涨存在很大的可能。所以,不论是从限购方面,还是从房价上涨方面,刚需都赌不起。

近期合肥频繁传出三县划区的小道消息,很多被限购的人有些坐不住,害怕三县划区之后也失去了在三县上车的资格。其实从上次限购来看,一开始只是合肥的四大主城区执行,政务区和滨湖区并未执行;我们再参考限购后的南京,也并不是所有的区一刀切同时执行限购政策。所以即使划区,我认为三县也不会同时执行限购,在市区被限购的同学,完全可以边交社保边观望,一旦发现房价出现继续上涨,可以先选择在三县上车。

长期来看,合肥房价没有大幅下跌的基础,但短期也不会有什么大的收益。我一向的建议是,刚需该买还是买,尽早买,投资不要抱有短期有什么超出预期回报的幻想。

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